9 soruda Koronavirüs günlerinde kiracılar ile kiralayanların durumu
Avukat Elifgül Yalçın
Covid-19 döneminde işten çıkarılan, geliri düşen kiracılar kiralarını ödemekte zorlanmakta ve çoğu zaman kiraya veren ile bu konuda bir anlaşma sağlayamamaktadır.
7226 sayılı Kanunun Geçici 2. maddesi ile işyeri kiralarına ilişkin düzenleme yapıldı. Düzenlemeye göre 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacak. Burada dikkat edilmesi gereken bu hüküm işyeri kiracısının kira bedeli ödeme borcunu sona erdirmiyor. Kiracı kira bedellerini ödemekle yükümlü; ancak belirtilen tarihlerde işleyecek kira bedellerinin ödenmemesi kiraya verene tahliye ettirme hakkı vermeyecek. Ancak kiraya veren bu dönemlere ilişkin kira bedellerinin ödenmesini yine talep edebilecek.
Konut kiracılarının durumu ne olacak?
Covid-19 salgının yaşanması ile ekonomik zorluklar daha da hissedilir hale geldi. Kapanan iş yerleri sebebiyle işini kaybedenler, yine kapanan işyerleri sebebiyle gelirini kaybeden işyeri sahipleri de konut kiracısı konumunda olabilmektedir. Hatta 7244 sayılı Kanun ile ücretsiz izne çıkartılan ve günlük 39 TL nakit yardım alan bir işçinin aylık gelirinin önemli oranda düşmesi sonucu işçinin konutunun kirasını ödeyememesi ile karşı karşıya kaldık.
Konut kiralarına ilişkin bir düzenleme yapılmadığından bu konu kiraya verenlerin insafına bırakıldı. Ancak bazen kiraya verenler de belki tek evinin kira bedeli ile geçinen insanlar olarak da karşımıza çıkabilmekte. Her halde yaşadığımız bu günlerin herkesi etkilediği ve fakirleştirdiği ortadadır.
Bu yazıda konut kiracıların yaşayabileceği sorunları tespit edip bunlara ilişkin çözümleri, çoğu zaman çözümsüzlüğü/çaresizliği, ortaya koymaya çalıştım.
Covid-19 kira bedelini ödeme borcu açısından bir mücbir sebep oluşturur mu ve kiracı açısından kira bedelini ödeme borcu sona erer mi?
Bu soruyu öncelikle kira sözleşmesinde yer alan hükümleri inceleyerek cevaplamak gerekir. Kira sözleşmesinde mücbir sebebe ilişkin düzenleme yapılmış olabilir. Eğer kira sözleşmesinde salgın hastalıklar ya da bulaşıcı hastalıklar mücbir sebep sayılmış ve kiracının borcunun sona ereceği hükme bağlanmışsa kiracı borcundan kurtulur. Ancak günlük hayatta kullanılan konut kira sözleşmeleri genellikle kırtasiyelerden alınan matbu sözleşmeler olduğundan mücbir sebebe ilişkin hüküm bulunmuyor.
Ekonomik zorluklar sebebiyle kiracı kira borcunu ödemekte zorlanmış hatta kiracının ödeme yapması imkânsız hale gelmiş de olabilir. Hukukumuzda borçlunun öngörülemeyen bir halin ortaya çıkması ile borcunu yerine getirmesinin imkânsız hale geldiği hallerde borçlunun borcunun sona erdiği kabul edilmektedir. Ancak bu kabul para borçları için uygulanmamaktadır. Yani imkânsızlık sebebinin ileri sürülerek kiracının kira bedelini ödeme borcundan kurtulması mümkün değil.
Covid-19’un sebep olduğu koşullar sonucunda kira borcunu ödeyemeyen kiracı temerrüde düşer mi?
Kiracı kira bedelini ödemediğinde kiraya veren kiracıya otuz günlük ödeme süresi verir. Bu sürede kiracı kira bedelini ödemezse temerrüde düşmüş olur. Temerrüt sonucunda kiraya veren konutu tahliye ettirebileceği gibi faize de hak kazanır. Hukukumuzda temerrüttün oluşmasında borçlunun kusurlu olup olmadığı önemsenmemiştir. Şöyle ki, kiracının kira bedelini ödeyememesi, çalıştığı işyerinin Covid-19 sebebiyle kapatılması ve işsiz kalması sonucu olmuş olabilir. Burada kiracının kusurundan bahsedemeyiz. Hatta kiracının öngöremediği bir durum vardır. Ancak kiracı kiraya verenin kendisinden kira bedelini ödemesini istediği 30 günlük sürede bahsettiğimiz mazeretini ileri sürse de temerrütten kurtulamayacak.
Kiracının bu zor durumunu ve kusursuz olduğunu ileri sürmesi halinde eğer kiraya verenin kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle uğradığı başkaca zararlar varsa kiracı sadece bu zararları tazminden kurtulabilir.
Yaşanan ekonomik zorluklar kiracıya kira bedelinin düşürülmesini isteme hakkı verir mi?
Hukukumuzda kira bedelinin uyarlanmasına imkân verebilecek hükümler Borçlar Kanunumuzda mevcuttur. Kanunda yazılı şartlar sağlanırsa kiracı, kira bedelinin indirilmesini ya da mümkün olmadığı takdirde sözleşmenin feshedilebilmesini isteyebilir. Kanunun şartlarını kiracının kira bedelinin düşürülmesini isteyebilmesi açısından değerlendirirsek; kira sözleşmesinin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum kiracıdan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmalı ve bu durum sonucunda kiracıdan kira bedelini ödemesinin beklenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşmesi gerekir.
Covid-19’un kanunun öngördüğü anlamda taraflarca öngörülmeyen olağanüstü bir durum olduğu ve kiracıdan kaynaklanmamış olduğu tartışmasızdır. Bir diğer koşul olarak yer verdiğimiz, kiracıdan kira bedelini ödemesinin istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşmesi ise işlem temelinin çökmesi olarak değerlendirilmektedir. Bu sebeple her kiracının durumunu kendi özelinde düşünmek gerekmektedir. Daha önce verdiğimiz örnekte, yani çalıştığı işyerinin Covid-19 sebebiyle kapatılması sonucunda işsiz kalan kiracının kira bedellerini ödeyememesi ve yine bu süreçte iş bulmasının da zor olduğu düşünüldüğünde borcunu ödemesinin kendisinden beklenmesi dürüstlük kurallarına aykırı olacaktır. Kiracı bu sebeple uyarlama davası açabilecek, kira bedelinin düşürülmesini ya da mümkün olmadığı takdirde sözleşmenin feshedilebilmesini talep edebilecek.
Ancak burada son olarak kiracının, kira bedellerini henüz ödememiş veya kira bedelini öderken uyarlama davası açma hakkını saklı tutarak ödemiş olması gerekir. Yani kira bedelinin düşürülmesini istediğini, ödeyemediğini, fazla ödenen miktarın geri alınabileceğini bildirmiş olmalıdır. Aksi durumda kiracının herhangi bir itirazı olmadan kira bedellerini tam ödemesi kendisi açısından kira bedelini mevcut miktarı ile ödemekte zorlanmadığı anlamına gelebilecektir.
Kira artışının yapılması Covid-19 salgını dönemine rastlamışsa, kira artışı yapılabilir mi?
Konut kiralarında artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alarak belirlenmektedir. Eğer kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm yoksa kiraya veren kira bedelinin artırılmasını isteyemez. Ama kira sözleşmelerinde kira bedelinde artış olacağı belirtilmişse artış oranı yukarıda söylediğimiz oranı geçemez.
Eğer kira sözleşmesinde yapılacak artış bu döneme denk geldiyse kural olarak kiraya veren bu artışı talep edebilir. Kiracının bu talep karşısında başvurabileceği hukuki yol yukarıda yer verdiğimiz uyarlama davasını açmaktır. Kiracı kira artış miktarına karşı uyarlama davası açma niyetinde ise ya kira bedelini artış olmadan yatırmalı ya da artış ile birlikte yatıracaksa da kiraya verene uyarlama istediğini bildirmelidir.
Kiracıların kira sözleşmeleri bitmeden önce kiralananı bırakmaları sonucu bir sorumlulukları olacak mı?
Covid-19’un ortaya çıkmasından sonra sık yaşanan bir durum ise işlerini kaybeden çoğu kişinin kiracı oldukları evleri bırakıp ailelerinin yanına taşınması oldu. Bu durumda kira sözleşmesinin bitmesinden önce kiralananı terk edenler açısından kiraya verenin talepleri olabilir mi?
Borçlar Kanunumuza göre kiracı sözleşme bitmeden kiralananı kiraya verene haber vermeden bırakıp giderse, kiraya veren kiralananı tekrar başkasına kiralayabileceği süre için işleyecek kira bedellerini kiracıdan talep edebilir. Eğer kiracı, kiraya verenin kabul edebileceği, ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulursa bahsettiğimiz kira bedelini ödeme borcundan kurtulur. Kiracı bu yükümlülükten kurtulmak için kira sözleşmesini feshedeceğini ve konuttan ayrılacağını fesih bildirim sürelerine uyarak kiraya verene bildirmelidir.
Kiracı kira sözleşmelerini fesh ederken hangi sürelere uyacak?
Kanunumuza göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde; kiracı her zaman yani bir sebep öne sürmeden, fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu fesih bildirim süreleri ise altı aylık kira dönemleri için üç ay öncesinden bildirimde bulunmak olarak düzenlenmiştir.
Örnek vermek gerekirse 01.01.2018 tarihinde başlamış bir kira sözleşmesinin 6 aylık kira dönemlerinin sonu 31 Haziran ve 31 Ocak tarihleri olacaktır. Örneğimizi 2020 senesinde kira sözleşmesini feshetmek isteyen kiracı açısından düşünürsek, kira sözleşmesinin 31.06.2020’de sona ermesi için kiracı en geç 31.03.2020’de kiraya verenine yazılı bildirimde bulunmuş olmalıdır. Böylelikle 31.06.2020’ye kadar kira bedelinden sorumlu olmakla birlikte kiralanandan çıkabilir.
Kiracının kira bedelini ödemeye devam edeceği üç ay uzun gözükebilir. Ancak kiracı kiraya verene haber vermeden konutu bıraktığında, Covid-19 sürecinde kiraya verenin kiralananına tekrar kiracı bulabileceği sürenin çok daha uzun bir süre olarak belirlenebileceği ve çok daha yüksek bir bedelle sorumlu olabileceği unutulmamalıdır.
Yine burada yer verdiğimiz üç aylık fesih bildirim süresi kanunda düzenlenen süredir. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde fesih bildirim süresi daha az öngörülmüş olabilir. Örneğin kira sözleşmesinde kiracının 15 gün önceden yapacağı bildirim ile kira sözleşmesini feshedebileceği kararlaştırılmış olabilir. Bu durumda kiracı 15 günlük kira bedelini ödemekle sorumlu olur. Bu nedenle öncelikle kira sözleşmesinde belirlenen bir fesih bildirim süresi varsa o süreye uyularak bildirim yapılmalıdır.
Kiracıların kiraya verenlerin konutu tekrar kiralayana kadar geçecek makul sürede işleyecek kira bedellerinin kendilerinden talep etmesini engellemek için fesih bildiriminde bulunurken bu bildirimi yazılı yapmaları gerekir. Aksi halde fesih bildirimini yaptıklarını ispatlayamadıklarında kiraya verene talep ettiği kira bedellerini ödemek zorunda kalabilirler.
Kiracı kira sözleşmesini sürdüremeyeceğini söyleyerek sözleşmeyi feshedebilir mi?
Yukarıda kiracının bir sebep öne sürmeden fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebileceğini, fesih dönemlerinin altı aylık dönemler halinde belirlendiğini ve bu dönemler dikkate alınarak üç ay öncesinden bildirim yapılması gerektiğini belirtmiştik. Ancak Borçlar Kanunu önemli sebepler halinde taraflara altı aylık dönemlere uymadan önemli sebebin ortaya çıkması halinde sadece üç ay koşuluna uyarak sözleşmeyi feshedebileceğine yer vermiştir.
Covid-19 sonucunda zorluğa düşen kiracı açısından bu durum, kendisinden kira ilişkisini sürdürmesinin beklenmeyeceği önemli bir sebep teşkil edebilir. Ancak burada yine kiracının kendine özgü durumu değerlendirilmelidir. Önemli olan Covid-19 sonucunda zorluğa düşen kiracının yaşadığı zorluğun uzun süreli etkileri olmalıdır. Örneklendirmek gerekirse, kiracı 3 ay süre için ücretsiz izne çıkartılan bir işçi ise bu durum geçicidir ve önemli sebep teşkil edecek ağırlıkta değildir. Ama Covid-19 sebebiyle kapatılması sonucunda işsiz kalan kiracının kira bedellerini ödeyememesi, yine bu süreçte tekrar iş bulmasının ne kadar süre içerisinde olacağının öngörülememesi ve zor olduğu düşünüldüğünde önemli sebep teşkil edebilir. Önemli sebep ortaya çıkar çıkmaz kiracı derhal ve yazılı olarak kiraya verene bildirimde bulunmalıdır.
Önemli sebeple fesih bildirimi sonucunda ne olur?
Önemli sebebin varlığı halinde kiracı kiraya verene feshi bildirdiğinde kira sözleşmesi üç ay geçince sona erer.
Kanunumuz taraflardan birinin önemli sebebe dayanarak kira sözleşmesini feshetmesi halinde diğer tarafın tazminat isteyebilmesine imkân vermektedir. Kiracının önemli sebep ileri sürerek kira sözleşmesini feshettiğini ele alırsak kiraya veren bir dava açarak kira sözleşmesinin süresinden önce sona erdiği için zararlarının tazminini isteyebilecektir. Bu davada hâkim tazminatı belirlerken; kiracının ileri sürdüğü sebebi, bu sebebin kiracının ya da kiraya verenin kusurundan kaynaklanıp kaynaklanmadığını, sözleşmenin süresini, kiralananın ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceğini inceleyecektir. Covid-19 örneğimizi ele alırsak sözleşmenin devam ettirilmemesi kiracının kusuruyla kaynaklanmadığı durumlarda hükmedilebilecek tazminatın az olacağı, hatta yukarıda anlattığımız kiracının bildirim yapmadan konutu terk ettiği durumda hükmedilecek tazminattan daha az olacağını söyleyebiliriz.
Görüldüğü üzere Covid-19 sebebiyle kira ilişkilerinde çok fazla ihtilaf meydana geleceği ve çoğu durumda vardığımız sonuçta güçsüz durumda olan kiracının korunması ilkesinin havada kalacağı ortadadır. İşyeri kiralarında getirilen düzenlemeye benzer bir düzenlemenin konut kiralarında da yapılması mağduriyetleri önlemekte önemli gözükmektedir. Bu süreçte işinden olan vatandaş bir de kira bedelini ödeyemediği için konutundan tahliye edilme riski ile karşı karşıya kalacaktır. Her ne kadar 15.06.2020 tarihine kadar tahliye amaçlı icra takibi yapılamasa da icra işlemlerinin başlaması ile kiraya verenler konutu tahliye etme haklarını kullanabilecektir. Bu tarihten sonra vatandaşın hayatının sığacağı bir ev de hayal olacağa benziyor.