Ev sahipleri ve kiracıları ilgilendiriyor: Taahhüde uymayan müteahhide tazminat davası açılabilir!
Türkiye’de 11 ili etkileyen ve büyük yıkım oluşturan depremler sonrası binaların sağlamlığını ortaya çıkaran yapı denetim raporları gündeme geldi. Bina sahipleri ile kiracılar arasında tartışma yaratan rapor ile ilgili değerlendirmelerde bulunan Beykent Üniversitesi İdari Hukuk Bölümü öğretim üyesi Dr. Mustafa Yılmaz, “Sonuç eğer olumsuzsa, taahhüdünü yerine getirmeyen, hukukta ‘ayıplı mal’ dediğimiz deprem yönetmeliğine ve imara uygun olmayan bina satışı yapan müteahhide karşı tazminat davaları açılır. Vatandaş, binanın değeri ne kadarsa ya da ne kadara satın aldıysa o fiyata faiz ekleyerek davasını açabilir” dedi.
Olası İstanbul depreminden önce binaların depreme uygun imar planlarının olup olmadığı tartışma konusu oldu. Binalarının depreme dayanıklı olup olmadığını test etmek amacıyla yapı denetim raporlarına başvuran insanlar olduğu gibi sonucun olumsuz çıkması ihtimaline karşı nasıl bir yol izleyeceklerini bilmedikleri için raporu istemeyen birçok kişi de mevcut. Beykent Üniversitesi İdari Hukuk Bölümü öğretim üyesi Dr. Yılmaz, vatandaşların bu süreçte ne yapmaları gerektiğine dair açıklamalarda bulunarak, bina sahiplerinin raporun olumsuz çıkması durumunda müteahhide tazminat davası açabileceğini, ev sahipleri izin vermediği için rapora ulaşamayan kiracıların da mahkeme kanalıyla raporu talep edebileceğini söyledi.
“Bu davalarda müteahhit kusurlu da kusursuz da olsa sorumludur”
Yapı denetim raporu sonucunun "depreme uygun değil" çıkması halinde müteahhitlerin tazminat sorumluluğunun olduğunu belirten Dr. Yılmaz, şöyle konuştu:
“Müteahhit adı üzerinde taahhüt eden; ‘Ben sana sağlam, dayanıklı, güzel, reklamını yaptığım daireyi depreme dayanıklı ve imar kurallarına uygun bir şekilde teslim edeceğim’ diyendir. Taahhüdünü yerine getirmeyen, hukukta ‘ayıplı mal’ dediğimiz deprem yönetmeliğine ve imara uygun olmayan bina satışı yapan müteahhide karşı tazminat davaları açılır. Bu davalarda müteahhit kusurlu da olsa kusursuz da olsa sorumludur. Borçlar Kanunu 49. maddede, ‘İhmal ya da kusur neticesindeki zararı karşılamakla mükelleftir’ deniliyor. Borçlar Hukukunda bina malikinin sorumluluğuna ‘kusursuz sorumluluk’ deriz. Örneğin; işçisi yeteri kadar demir koymasa bile o işçiyi denetlemekte yükümlü olan kişi bina malikidir. Zaten ülkemizde en önemli problem yeteri kadar denetim yapılmamasından kaynaklanıyor. Yargıtay kararlarında yeteri kadar nitelikli malzeme kullanılmadığı takdirde, ‘bilinçli taksir’ uygulanacağı yer alıyor. Bilinçli taksir durumlarında ceza daha da ağırlaştırılıyor. Tazminat davalarında ise kusuru varsa kişi daha fazla tazminat ödemekle yükümlendirilir. Bu davaların adli yargı ve hukuk mahkemelerinde açılması gerekiyor.”
“Yapı maliklerinin binaların kusurlu olduklarını bilmemeleri kabul edilemez”
Dr. Yılmaz, “Vatandaş, ‘binamı test ettirdim ve bana verilen raporlardaki gibi bir bina olmadığını gördüm. Bundan dolayı müteahhide karşı tazminat davası açıyorum’ diyerek binanın değeri ne kadarsa ya da ne kadara satın aldıysa o fiyata faiz ekleyerek davasını açabilir. Mahkeme doğrultusunda teknik bilirkişilerin yaptığı çalışmalarda depreme dayanıksız bir durum ortaya çıkarsa müteahhitler başta olmak üzere yapı malikleri bundan mali açıdan sorumlu olurlar. Yapı maliklerinin binaların kusurlu olduklarını bilmemeleri borçlar kanunu göre de kabul edilemez. ‘Ben işçimin ne kadar demir bağladığını bilmiyordum’ gibi cümleler geçersizdir. Bundan dolayı müteahhitlerin mutlak sorumluluğu vardır” dedi.
“Ev sahipleri de bu raporları kiracılarına vermekle yükümlü, vermeleri gerekir”
Dr. Yılmaz, bu süreçte kiracıların izlemesi gereken yol ile ilgili de şöyle konuştu:
“Belediyeler, çeşitli örnekler alarak binaları test ediyor. Hatta Büyükşehir Belediye Başkanının bir açıklamasına göre; belediyenin binaların sağlamlığına dair yapmak istediği çalışmalar kapsamında binalardan örnek alınması gerekiyor. Bina sahiplerinin yüzde 70’i belediye çalışanlarını kendi dairlerine sokturmuyor. Dolayısıyla bunlar hemen olabilecek şeyler değil. Ev sahipleri kiracılarına bu tür belgeleri vermeyebilir. Kiracılar, ‘oturduğum ev depreme dayanıklı mı, değil mi? Bu konuda bana bilgi verebilir misin? Çünkü benim canım tehlikede’ diyerek ev sahiplerinden bunu talep edebilir. Ev sahipleri de bu raporları kiracılarına vermekle yükümlü, vermeleri gerekir. Vermedikleri takdirde mahkeme kanalıyla bunların talep edilmesi ve bir delil tespitinin yaptırılabilmesi mümkün. Sulh mahkemelerine, ‘benim binam sağlam mı, bu konuda delil tespiti istiyorum’ diyerek müracaat edilmesi gerekiyor.”
“İmar aflarını çıkartmak bir cinayettir”
İmar affı çıkartmanın bir cinayet olduğunu söyleyen Dr. Yılmaz, şunları söyledi:
“Hukuksuzluğu, kanunsuzluğu, kendi yaşamına da son verecek şekilde yapanlara prim veriyoruz. Dayanıksız bina yapılmış ama imar affından yararlanabiliyor. Ülkemizde imarda çok fazla rant olduğu için insanlar buradan çok çabuk köşeyi dönmek, illegal yapılan işlere kılıflar ayarlamaya çalışıyor. Bunu vatandaş olarak söylüyorum; yapılmaması gerek. Siyasiler de öteden beri imar affı çıkararak tüm bunları legal hale getirtiyor. Legal hale geliyor ama dayanıklı değil. Aslında orada bir mezar var. O bakımdan imar aflarının çıkarılmaması gerekiyor. Biz de en son 2018’de imar barışı altında çalışmalar yapıldı. İmar affı kanunu çıkartılmış oldu. Kanunun altında yer alan, ‘Hiçbir şekilde idare ve siyasilerin bir sorumluluğu yoktur. Bütün sorumluluk bana aittir’ cümlesine imza atıyorsunuz. Aslında ölüm fermanınızı imzalıyorsunuz. İdarecilerimizin de siyasilerimizin de imar aflarına başvurmaması gerekir. İmar affı tam bir cinayet olduğu için müsaade etmemek lazım. Vatandaşın da bunu talep etmemesi gerekir. Anayasaya bile, ‘imar affı çıkarılamaz’ diye bir hüküm konulması gerektiğini düşünüyorum.”