Güncel düzenlemelere göre işyeri ve konut kiralarında artış oranları

Mehmet Emek Kurt*

Özet

Borçlar Kanunumuz uyarınca, taşınmazlar için yeni kira döneminde uygulanacak kira artış tutarları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemelidir. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ve anılan karar kapsamında yayımlanan Tebliğ uyarınca, taşınmaz kira bedelleri döviz cinsinden yahut dövize endeksli olarak belirlenmez. Diğer taraftan ilgili Tebliğ uyarınca, 13 Eylül 2018 tarihinden önce düzenlenmiş olup, 13 Eylül 2018 tarihi itibariyle yürürlükte olan taşınmaz kira sözleşmelerinde döviz cinsinden zikredilmiş bedellerin Türk parası olarak taraflarca 13 Ekim 2018 tarihine kadar yeniden belirlenmesi gerekmekteydi. Şayet taraflarca anlaşma sağlanamazsa, Tebliğ uyarınca, döviz cinsinden belirlenen taşınmaz kira sözleşmelerinin Türk Lirası olarak belirlenmesine ilişkin olarak, eskalasyon & endeksleme (TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak endeksleme yapılması) yöntemi uygulanmalıydı. Tebliğ ile getirilen eskalasyon yöntemi iki yıllık geçiş süreci için uygulanmış olup, geçiş sürecinin sona ermesiyle beraber, 13 Ekim 2020 tarihinde sona ermiştir. Tebliğ ile getirilen eskalasyon yönteminin ilgili geçiş süreci olan 13 Ekim 2020 tarihi itibariyle sona ermesinden sonra da taşınmaz kira sözleşmelerinde yer alan bedellerin tekrar döviz cinsinden veya dövize endeksli uygulanmaya başlanması ya da yeniden döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesi, mevcut 32 sayılı Karar kapsamında mümkün değildir.

1) Giriş

Türk Borçlar Kanunu'nun (ilerleyen kısımlarda "TBK" olarak anılacaktır) 344'üncü maddesi uyarınca, tarafların taşınmaz kira sözleşmeleriyle ilgili olarak yenilenecek kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline konu anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Maddenin devamında, sözleşmede kira bedeli yabancı para cinsinden kararlaştırılmışsa 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı belirtilmiştir.

85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (R.G. 13.09.2018 – 30534) ile Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda (ilerleyen bölümlerde "32 Sayılı Karar" olarak anılacaktır) önemli değişiklikler yapılmıştır. Yapılan değişikliklerden önemli bir tanesi de, taşınmaz kira sözleşmelerine ilişkindir. Buna göre, belirlenen istisnai haller haricinde, taşınmaz kira sözleşmelerine konu bedeller döviz cinsinden yahut dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz.

Çalışmamızın ilerleyen bölümlerinde taşınmaz kira sözleşmelerine konu bedellerin belirlenmesine dair güncel düzenlemeler açıklanacaktır. Ayrıca, konuyla ilgili olarak T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan "Döviz Cinsinden veya Dövize Endeksli Sözleşme Bedellerine İlişkin Duyurusu"nda yapılan açıklamalara yer verilecektir[1].

2)Borçlar Kanunu'nda taşınmaz kira bedelleriyle ilgili düzenlemeler

TBK'nın taşınmaz kira bedellerinin belirlenmesine dair 344'üncü maddesi uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Anılan maddenin devamında, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedelinin, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirleneceği açıklanmıştır.

Ayrıca, sözleşmede kira bedeli yabancı para cinsinden kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı hüküm altına alınmıştır.

Çalışmamızın ilerleyen bölümlerinde ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, 1567 sayılı Kanun kapsamında yayımlanan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar uyarınca, taşınmaz kira bedelleri, belirlenen istisnai haller haricinde, döviz cinsinden yahut dövize endeksli olarak belirlenmez.

3) Taşınmaz kira bedellerinin belirlenmesine dair 32 sayılı kararda yer alan düzenlemeler

85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 32 Sayılı Kararda önemli değişiklikler yapılmıştır. Anılan Cumhurbaşkanı Kararı 13 Eylül 2018 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, yapılan düzenlemeler özetle şu şekildedir:

- Türkiye'de yerleşik kişilerin, Hazine ve Maliye Bakanlığı'nca belirlenen haller dışında, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dâhil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri (örneğin cezai şartlar, teminatlar, depozito vs.) döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz (32 Sayılı Kararın 4/g maddesi).

- Yürürlükteki sözleşmelerde döviz cinsinden zikredilmiş bedellerin {gerek sözleşme bedelinin, gerekse de sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin}, Hazine ve Maliye Bakanlığı'nca belirlenen haller dışında, Türk parası olarak taraflarca 30 gün içinde (13 Ekim 2018 tarihine kadar) yeniden belirlenmiş olması gerekmektedir (32 Sayılı Kararın Geçici 8. Maddesi).

Hazine ve Maliye Bakanlığınca, getirilen kısıtlamaları ve istisna halleri düzenleyen Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ'de (Tebliğ No: 2008-32/34) Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Tebliğ No: 2018-32/52) (ilerleyen bölümlerde "Tebliğ" olarak anılacaktır) yayımlanmıştır[2].

Anılan Tebliğ uyarınca, Türkiye'de yerleşik gerçek ve tüzel kişilerin kendi aralarında akdedecekleri konusu yurtiçindeki taşınmaz kiralama sözleşmelerinde yer alan bedel ve diğer yükümlülüklerin, aşağıda belirtilen istisnai haller haricinde, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi gerekmektedir.

Anılan kısıtlama Türkiye'de yerleşik kişilerin aralarında yapacakları sözleşmelere ilişkindir. Dolayısıyla, yurtdışında yerleşik yabancı bir vatandaşın (örneğin İngiltere'de yerleşik bir İngiliz vatandaşının) Türkiye'de sahip olduğu bir gayrimenkule dair kira sözleşmesi, döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak düzenlenebilir.

Tebliğ'de "gayrimenkul" olarak belirtilen varlıklar 4721 sayılı Türk Medenî Kanununda "taşınmaz" olarak adlandırılmıştır. Söz konusu Kanun uyarınca tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir:

1. a) Arazi,
2. b) Bağımsız ve sürekli haklar,[3]
3. c) Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler.

Tebliğ uyarınca aşağıda belirtilen sözleşmelerin, döviz cinsinden yahut dövize endeksli olarak belirlenmesi mümkündür:

- Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişilerin alıcı veya satıcı olarak taraf oldukları gayrimenkul kiralama veya gayrimenkul satış sözleşmeleri,

- Dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye'de bulunan; şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve/veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketler ile serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgelerdeki şirketlerin alıcı veya kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul kiralama veya gayrimenkul satış sözleşmeleri,

- Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla kiralanmasıyla ilgili gayrimenkul kiralama sözleşmeleri,

- Gümrüksüz satış mağazalarının kiralanmasına ilişkin gayrimenkul kiralama sözleşmeleri,

- Gayrimenkullere ilişkin olarak, 13 Eylül 2018 tarihinden önce düzenlenen finansal kiralama sözleşmeleri,

- Kamu kurum ve kuruluşlarının[4] taraf olduğu döviz cinsinden veya dövize endeksli ihaleler, sözleşmeler ve milletlerarası antlaşmaların ifası kapsamında gerçekleştirilecek olan projeler dâhilinde; yükleniciler veya görevli şirketlerin ve bunların sözleşme imzaladığı tarafların üçüncü taraflarla akdedeceği veya bahsi geçen projeler çerçevesinde akdedilecek, gayrimenkul kiralama sözleşmeleri.

3.1. 23 Eylül 2018 tarihi itibariyle yürürlükte olan sözleşmelere ilişkin düzenlemeler

13 Eylül 2018 tarihinden önce düzenlenmiş olup, 13 Eylül 2018 tarihi itibariyle yürürlükte olan konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde döviz cinsinden zikredilmiş bedellerin (gerek sözleşme bedelinin ve gerekse de sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin), Hazine ve Maliye Bakanlığı'nca belirlenen ve yukarıda açıklanan döviz veya dövize endeksli olarak düzenlenebilecek istisnai haller dışında, Türk parası olarak taraflarca 13 Ekim 2018 tarihine kadar yeniden belirlenmesi gerekmekteydi.

Anılan taşınmazların kirası için döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedellerin Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenmesi amaçlanmıştır. Ancak, söz konusu taşınmazların kira bedelleri için anlaşma sağlanmazsa, Tebliğ ile iki yıllık süre (geçiş süreci) için geçerli olacak bir eskalasyon (TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak endeksleme yapılması) imkânı getirilmişti.

Döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen taşınmaz kira sözleşmelerinin Türk Lirası olarak belirlenmesine ilişkin olarak, Tebliğ ile getirilen eskalasyon yöntemi iki yıllık geçiş süreci için uygulanmıştır. Tebliğin, TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak uygulanan eskalasyon (endeksleme) yönteminin yürürlüğü, geçiş sürecinin sona ermesiyle beraber, 13 Ekim 2020 tarihinde sona ermiştir.

3. 2. Mevcut taşınmaz kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler

32 sayılı Karar kapsamında, yukarıda belirtilen istisnai haller haricinde, taşınmaz kira sözleşmelerine konu bedeller Türk Lirası cinsinden belirlenmelidir. 13 Ekim 2020 itibaren, Tebliğin önceki bölümde açıklanan eskalasyon & endeksleme (TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak endeksleme yapılması) yöntemi artık yürürlükte olmasa da, taşınmaz kira sözleşmelerine konu bedeller tarafların anlaşmasına bağlı olarak taşınmaz kira sözleşmeleri yine TL cinsinden devam eder. Ancak, geçiş dönemi için getirilen kira artış tutarlarının belirlenmesinde eskalasyon (TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak endeksleme yapılması) yöntemi artık zorunlu değildir.

13 Ekim 2020 tarihi itibariyle geçiş süreci için Tebliğle getirilen sürenin sona ermesiyle birlikte, taşınmaz kira bedellerine konu artış tutarları için tarafların yine Türk Lirası cinsinden mutabakata varmaları esastır. Şayet mutabakata varamazlarsa, 6098 sayılı Borçlar Hukuku Kanununun ilgili hükümleri uygulanmalıdır. Şayet, Borçlar Kanununun ilgili hükümlerine göre yine mutabakat sağlanamazsa, yargı sürecine başvurulabilinir.

Borçlar Kanunu'nun 344'üncü maddesi uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Özetleyecek olursak, Tebliğ ile getirilen eskalasyon yönteminin (TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak endeksleme yapılmasının) ilgili geçiş süreci olan 13 Ekim 2020 tarihi itibariyle sona ermesinden sonra da taşınmaz kira sözleşmelerinde yer alan bedellerin tekrar döviz cinsinden veya dövize endeksli uygulanmaya başlanması ya da yeniden döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesi, mevcut 32 sayılı Karar kapsamında mümkün değildir. Taşınmaz kira sözleşmelerine konu bedellerin Türk Lirası cinsinden, Borçlar Kanununun yukarıda verilen ilgili hükümlerine konu sınırlar çerçevesinde belirlenmesi gerekmektedir.

4. T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın duyurusu

Taşınmaz kira sözleşmelerine konu bedellerin ne şekilde belirlenmesi gerektiğiyle ilgili olarak T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından "Döviz Cinsinden veya Dövize Endeksli Sözleşme Bedellerine İlişkin Duyuru" yayımlanmıştır.

Bakanlık yayınlamış olduğu duyuruda; yukarıda belirtilen iki yıllık sürenin sona ermesiyle, geçiş sürecinin sona erdiğini ve tarafların Türk Lirası cinsinden belirlenecek artış oranında mutabakata varamamaları durumunda, Borçlar Kanunu'nun 344 üncü maddesi hükmünde yer alan sınırlara tabi olacaklarını belirtmiştir.

Duyurunun devamında, geçiş süreci için öngörülen iki yıllık sürenin sona ermesinden sonra bahse konu sözleşmelerde yer alan bedellerin tekrar döviz cinsinden veya dövize endeksli uygulanmaya başlanması ya da yeniden döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesinin mümkün olmadığı açıklanmıştır. Aksi uygulamaların tespiti durumunda kambiyo mevzuatı uyarınca gerekli yaptırımların uygulanacağı belirtilmiştir.

5. Düzenlemelere uyulmamasının müeyyidesi & cezası

Taşınmazların kira sözleşmeleri için 32 sayılı Karar kapsamında getirilen düzenlemelere uyulmaması halinde, 1567 Sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanunun 3'üncü maddesinin 1'inci fıkrası uyarınca,  3.000 TL'den (2020 yılı için geçerli olan yaklaşık tutar "9.500 TL") 25.000 TL'ye (2020 yılı için geçerli olan yaklaşık tutar "83.500 TL") kadar idari para cezası uygulanır. 

Hükmolunacak idari para cezasına, suç tarihi ile tahsil tarihi arasındaki süreler için 6183 sayılı Kanuna göre tespit edilen gecikme zammı oranında, para cezası ile birlikte tahsil olunmak üzere, gecikme faizi uygulanır.

İlgili suçların tekerrürü halinde verilecek cezalar iki kat olarak uygulanır. Söz konusu idari para cezalarına karar vermeye ise Cumhuriyet savcısı yetkilidir.

6. Sonuç

Borçlar Kanunumuz uyarınca, tarafların taşınmaz kira sözleşmeleriyle ilgili olarak yenilenecek kira dönemlerinde uygulanacak kira artış tutarları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemelidir. Kanunda, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedelinin, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirleneceği açıklanmıştır.

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ve anılan karar kapsamında yayımlanan Tebliğ uyarınca, taşınmaz kira bedelleri (gerek sözleşme bedeli ve gerekse de sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri), yazımızın önceki bölümlerinde belirtilen istisnai haller haricinde, döviz cinsinden yahut dövize endeksli olarak belirlenmez.

Diğer taraftan anılan Tebliğ uyarınca, 13 Eylül 2018 tarihinden önce düzenlenmiş olup, 13 Eylül 2018 tarihi itibariyle yürürlükte olan konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde döviz cinsinden zikredilmiş bedellerin (gerek sözleşme bedelinin ve gerekse de sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin), istisnai haller dışında, Türk parası olarak taraflarca 13 Ekim 2018 tarihine kadar yeniden belirlenmesi gerekmekteydi. Şayet taraflarca anlaşma sağlanamazsa Tebliğ uyarınca, döviz cinsinden belirlenen taşınmaz kira sözleşmelerinin Türk Lirası olarak belirlenmesine ilişkin olarak, eskalasyon & endeksleme (TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak endeksleme yapılması) yöntemi uygulanmalıydı.

Tebliğ ile getirilen eskalasyon yöntemi iki yıllık geçiş süreci için uygulanmıştır. Tebliğin, TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak uygulanan eskalasyon (endeksleme) yönteminin yürürlüğü, geçiş sürecinin sona ermesiyle beraber, 13 Ekim 2020 tarihinde sona ermiştir.

Tebliğ ile getirilen eskalasyon yönteminin ilgili geçiş süreci olan 13 Ekim 2020 tarihi itibariyle sona ermesinden sonra da taşınmaz kira sözleşmelerinde yer alan bedellerin tekrar döviz cinsinden veya dövize endeksli uygulanmaya başlanması ya da yeniden döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesi, mevcut 32 sayılı Karar kapsamında mümkün değildir. Taşınmaz kira sözleşmelerine konu bedellerin, Borçlar Kanunu'nun çalışmamızın önceki bölümlerinde yer verilen ilgili hükümlerine konu sınırlar ve istisnai haller haricinde Türk Lirası cinsinden belirlenmesi gerekmektedir.

Kaynakça

- 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun

- Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar

- Türk Borçlar Kanunu

- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu

- 85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı

- Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ'de (Tebliğ No: 2008-32/34) Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği (Tebliğ No: 2018-32/52)

- T. C. Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından bir "Döviz Cinsinden veya Dövize Endeksli Sözleşme Bedellerine İlişkin Duyurusu", Erişim Tarihi: 05.11.2020

- 19. 10.2020 tarih ve 2020/081 sayılı BDO DENET VERGİ SİRKÜLERİ, "Gayrimenkul Kira Bedellerinin Belirlenmesine Yönelik Mevcut Düzenlemeler"

[1] Bu yazımızın hazırlanmasında, 19.10.2020 tarih ve 2020/081 sayılı, "Gayrimenkul Kira Bedellerinin Belirlenmesine Yönelik Mevcut Düzenlemeler" başlıklı BDO DENET Vergi Sirkülerinden yararlanılmıştır.

[2] 16 Kasım 2018 tarih ve 30597 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmıştır.

[3] Süresiz veya en az otuz yıl süreli olan ve tasarrufları kısıtlanmayan ve izne tâbi kılınmayan bağımsız ve sürekli irtifak hakları, hak sahibinin yazılı istemi üzerine tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir.

[4] Hazine ve Maliye Bakanlığının 32 Sayılı Kararda yapılan değişikliklerle ilgili olarak sıkça sorulan sorulara ilişkin açıklamasında ("Bakanlığın Sıkça Sorulan Sorulara İlişkin Açıklaması"), kamu kurum ve kuruluşlarının 5018 Sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanunu'nun I, II, III ve IV sayılı cetvellerinde bahsedilen Kurum ve İdareler ile doğrudan ve dolaylı olarak en az %50'si bu kurum ve idarelere ait olan şirketleri kapsadığı belirtilmiştir.

* Yeminli Mali Müşavir, eski hesap uzmanı.

** Mehmet Emek Kurt'un bu makalesi BDO/DENET ve Lebib Yalkın mevzuat yayınları arasında yayımlanmış, yazarın izni ile T24'te paylaşılmıştır.