Hukukçular uyardı: Pandemi döneminde devlet tarafından kapatılan yerler için kira talep edilemez

Konut kiralarındaki fahiş artış tartışılmaya devam ediyor. Kira oranlarında ise TÜFE’nin üzerinde artış yapılamıyor. Kiralar ve pandemi tedbirleri kapsamında kapatılan iş yerleri ile ilgili hukukçulardan önemli uyarılar geldi. Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Devlet otoritesinin yasağı ile kapanan yerler için kiracı –yasak dönemine ilişkin- kirayı ödemekten kurtulur. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmesini talep edemez” dedi.

İstanbul başta olmak üzere ülke genelinde konut kira fiyatlarındaki artış hızı, dönemsel olarak kiralık ev talebinin de artmasıyla birlikte Türkiye’nin son günlerde en çok konuştuğu konulardan biri haline geldi. Konut kiralarındaki yüksek artış nedeniyle eski kiracıyı tahliye edip evi daha yüksek fiyatla kiraya vermek isteyenlerin sayısı da bir hayli fazla. Bahçeşehir Üniversitesi (BAU) Hukuk Fakültesi Dekanı Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, Dekan Yardımcısı Doç. Dr. Zafer Kahraman ve Doç. Dr. Seda Öktem Çevik son haftalarda gündemden düşmeyen kira fiyatlarındaki artış ile ilgili ‘Kira Hukuku’ kapsamında özel açıklamalarda bulundu.

“5 yıldan uzun süren kira sözleşmelerine dikkat”

Sözlerine kanun koyucunun konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı korumak yönünde bir tercihi olduğunu hatırlatarak başlayan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Kural olarak sözleşmelerde sözleşme serbesti esastır. Bunun anlamı, kanun tarafından sınırlama getirilmemiş ise, tarafların mutabakatla her türlü sözleşmeyi, arzu ettikleri içerikte yapabilecekleridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise, kanunun emredici kuralları ile getirdiği sınırlamalardan bir tanesi de kira artışında 12 aylık TÜFE ortalamasının sınır olarak getirilmesidir. Burada kanun koyucu, sözleşme serbestisini kiracıyı koruma amacıyla sınırlamıştır. Halbuki, kanuni sınırlamaların bulunmadığı hallerde, böyle bir sınırlama söz konusu olmayacaktır. Kanuna göre, ilk beş yıl için kira bedellerinin artışında 12 aylık TÜFE ortalaması üst sınır teşkil edecek; daha sonra ise -beş yıldan uzun süren kira sözleşmelerinde ise- sözleşmenin tarafları hakkaniyet, değişen rayiçler ve TÜFE oranlarına göre bir belirlemenin yapılmasını talep edebileceklerdir. Bu “belirleme” aslında bir tür uyarlamadır. Buna göre, kiraya veren veya kiracı, beş yıldan uzun süren kira sözleşmelerinde kira bedelini yeniden belirlemek (uyarlamak) için dava açabilecektir. Diğer bir deyişle, beş yıldan uzun süren konut ve çatılı işyeri kiralarında, TÜFE sınırı üst sınır olmayacak, rayiç bedel ve hakkaniyet gerektirdiği takdirde bu sınırın üzerinde bir kira bedeli belirlenebilecektir. Çoğu kiracı, kira ilişkisi bittiğinde örneğin anahtarının teslimini yapmıyor. Teslim hukuki bir işlem olduğu için, birçok hukuki işlem gibi yazılı delille ispat edilmelidir. Kira sözleşmesinin başında ve sonunda, kiralananın teslim alındığını ve teslim edildiğini belgelendirmek, olası ihtilafları önlemek açısından önemlidir” dedi.

Öte yandan, beş yıllık kira süresi dolduktan sonra 344. maddenin 3. fıkrasına göre belirlenen kriterlerin uygulandığını ve hakim tarafından yeniden bir kira bedeli belirlendiğini ifade eden Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla ise, konuyla ilgili şunları söyledi:

“Örneğin; beş yıl dolduktan sonra kirayı veren, kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla dava açtı. Aradan da bir buçuk sene daha geçti ama dava sonuçlanmadan kiracı tahliye etti. İşte burada rayiş dikkate alınıyor. Buna eski kiracı indirimi de denilebilir. Enflasyon oranı gibi veriler dikkate alınarak kira bedelinde çoğu zaman yeni kira bedelini belirleme söz konusu oluyor. Dolayısıyla o bir buçuk yıllık dönemi mahkemenin belirleyeceği meblağ üzerinden kiracının ödemesi gerekiyor."

Kiracı nelerden sorumlu?

Kira bedellerinin ödenmesi ile ilgili konuşan Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, özellikle kira bedeli ve sözleşmenin sona erme sebepleri bakımından kayırılmıştır. Sözleşme tarafları arasındaki menfaat dengesi, bilinçli olarak kiracı lehine tesis edilmiştir. Sona erme sebepleri bakımından korunması, kiracının sözleşmeden doğan borçlarını ifa etmesine bağlıdır. Buna karşılık kiracı, kira bedelinin sembolik bir kısmını ödemese dahi, kiraya veren bedelin eksik ödendiği iddiasıyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kira sözleşmesinin en basit sona erdirme şekli kira bedelini ödememeye dayanır. Bir lira dahi eksik olsa tablo aynıdır çünkü kira bedeli tam olarak ifa edilmemiştir. Uygulamada da sözleşmenin sona ereceğine karar veriliyor. Kira sözleşmesinin sona ermesinin sonucu olarak kiracı kiralananın tahliye etmeli ve kiraya verene geri vermelidir. Bir noktayı daha burada ilave etmek lazım. Kiracı, kararlaştırılmışsa, kira bedeli haricinde giderleri de ödemek zorunda. Onları ödemediği takdirde yine temerrüde düşebilir. Nedir sözü edilen yan giderler, mesela tipik olarak sitelerde, apartmanlarda ödenmesi gereken aidatlar bu kapsamda sayılabilir. Bunları da ödemek gerekir” önerisinde bulundu.

Kiracıların olası erken tahliyesi ile ilgili konuşan Doç. Dr. Seda Öktem Çevik ise, Türk Borçlar Kanunu’nda bu konuda bir düzenlemenin bulunduğunu belirtti. Öktem Çevik, “Türk Borçlar Kanunu m. 325 gereğince, kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi halinde kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Burada somut uyuşmazlık bakımından kiralananın ne kadar sürede yeniden kiraya verileceği hususu mahkemece tespit edilir. Ancak kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer” dedi.

“Pandemi döneminde devlet tarafından kapatılan yerler için kira talep edilemez”

Son olarak pandemi ile ilgili kira hukuku özelinde de hukuki çözüm önerileri paylaşan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Pandemi bazı kira sözleşmelerini hasta etti. Bazı kira sözleşmelerine ise bulaşmadı. Sözleşmenin akıbetini belirlerken, sözleşmenin taraflarının ne kadar ve ne yönde etkilendiğini anlamamız lazım. Mesela, salgının gölgesi altında yaşarken bazı marketlerin çok daha fazla kârlar ettiğini gördük. Dolayısıyla o marketlerin salgından ve yasaklardan kötü etkilendiğini ileri sürmesi mümkün değildir. Buna karşın, bazı iş yerlerinin, alışveriş merkezlerindeki bazı mağazaların ve restoranların da kapandığını gördük. Kapanma kararını devlet veriyor. Dolayısıyla bunda ne kiraya verenin ne de kiracının kusuru var. Her iki taraf için de kaçınılmaz bir nedenle başa gelen bir olay söz konusudur. İki tarafın da bunda kusuru olmasa da artık o sözleşmenin ifa edilmesi devlet otoritesinin getirdiği yasak sebebiyle imkânsız hale gelmiştir. Zira, kiralananı kiracının kullanımına bırakmak kiraya verenin temel borcudur. Kiraya veren, kiralananı kullanıma bırakmakla yükümlü olmasına rağmen, devlet yasaklamaları nedeniyle artık bu borcunu yerine getirmesi mümkün olmuyor. Kiracı ise, kiralananı kullanmak, işletmek, iş yerini çalıştırmak istiyor ama yapamıyor. Buna hukukta imkânsızlık diyoruz. Bu ihtimalde, mücbir sebebin yarattığı bir imkânsızlıkla karşılaşıyoruz. Tabi burada öğretide bazı tartışmalar var olsa da şu kesindir: yani o dönem için o sözleşmeden kiracı faydalanamadı ve bunda hiç kimsenin kusuru yok. Bu dönemde bir imkânsızlık yaşandı. Dolayısıyla, sırf o döneme has olarak karşılıklı borçlar sona ermiştir. O dönemde devlet otoritesinin yasağı ile kapanan yerler için kiracı –yasak dönemine ilişkin- kirayı ödemekten kurtulur. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmesini talep edemez. Devlet otoritesiyle kapanma imkânsızlığa yol açtığı için bu sonuç kendiliğinden meydana gelir. Yasaklar bittiğinde ise, sözleşme yeniden uygulamaya döner. Ancak, yasak kapsamında olmayan yerlerin kirasında imkânsızlık hükümleri uygulanmaz. Şartları oluşmuş ise, aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak uyarlama talep edilebilir” ifadelerini kullandı.