İstanbul'da Arap nüfusu patladı, kayıt dışı gayrimenkul zirve yaptı!

Alp Börü (Bloomberg Businessweek Türkiye)

İstanbul, E-5 karayolunda Zincirlikuyu’dan Beylikdüzü yönüne doğru yol aldığınızda, gittikçe sıklaşan Arapça ilanlar ister istemez göze çarpıyor. Üstelik ilanların çoğunda Türkçe ya da İngilizce tek bir açıklama dahi bulunmuyor. İlanların kimi hedeflediği açık: Kuzey Afrika ve Ortadoğu’daki 22 Arap ülkesinden akın akın İstanbul’a gelen ve mülk sahibi olmak isteyen Araplar. Elbette inşaat ve gayrimenkul sektörü de bu ilginin farkında. 448 milyon nüfuslu, 3,2 trilyon dolarlık ekonomiye sahip olan Arap dünyasının, İstanbul’da dikey ve yatay olmak üzere birçok sektörü harekete geçirecek bir ekonomik gücü bulunuyor. Bir diğer ifadeyle, pasta çok büyük; fakat bu pastadan kimlerin ne kadar pay aldığı ise belirsizliğini koruyor. Türk inşaat ve gayrimenkul sektörü, İstanbul’un güzelliğinden büyülenen Araplardan aldığı payı artırabilecek mi? Konuyla ilgili görüşlerine başvurduğumuz gayrimenkul sektörü temsilcileri, yapılan yanlışları anlatıyor ve ne yapılması gerektiğini bir bir sıralıyor.

“15 sene önce zengin Arap gelir, Boğaz’da ev bakardı. Şimdi öyle değil. Zengini de geliyor, orta tabaka dediğimiz Araplar da” görüşü İstanbul Emlak Komisyoncuları Esnaf Odası Başkanı Nizameddin Aşa’ya ait. Yoksa yıllar içerisinde yerleşmiş “Petrol zengini Araplar” kalıbı yavaş yavaş yıkılıyor mu? Nitekim Arapların tercihinin sadece Boğaz, Sarıyer ve çevresinden ibaret olmadığı görülüyor. Aşa’nın verdiği bilgilere göre Beylikdüzü, Esenyurt, Başakşehir ve Fatih bölgeleri son yıllarda Arapların gözde semtleri arasında yer alıyor. “Özelikle Fatih ilçesinde Araplara ev satmak müthiş bir sektör haline gelmiş durumda” diye konuşuyor Aşa.

Peki nasıl bir sektörden bahsediliyor? Aşa, sorumuza hararetli bir tavırla cevap veriyor: “Araplar gelip bir ev satın alıyor, içini dayıyor döşüyor. Kendisi bir ay kalıp, burada bir danışmana teslim ediyor. Onlar da 9-10 aylığına eşyalarıyla kiraya veriyor. Ev alıp bundan gelir elde etmek isteyen bir Arap profili ortaya çıktı.” Elbette para dolaşımının bu denli yoğun olduğu kayıt dışı sektörde sadece Araplar ticaret peşinde koşmuyor. Birçok inşaat projesinin iki farklı fiyat uyguladığını söylüyor Aşa: “Araplara Türklerden daha yüksek fiyat veriliyor. Tamamen bizim dışımızda oluşan bir sektör var. Acenteler ortaya çıktı. Arap piyasasının emlakçılara şu anda pek bir faydası yok.” Verilen bilgilere göre çoğunluğu Arapça bilen aracılar, seyahat acentesi adı altında şirket kurup, daire başı en az 10 bin dolar komisyon talep ediyorlar. Elbette bu rakam büyük satışlarda 50 ila 100 bin dolara kadar yükselebiliyor.

Lübnan doğumlu Sarah Dağıstanlı, Ortadoğu ve Kuzey Afrikalı yatırımcılar için 10 senedir danışmanlık, iki senedir de satış platformu olarak faaliyet gösteren Alaqaree.com’un Arap ülkeleri İş Geliştirme Koordinatörü. Dağıstanlı, tahmin edileceği üzere sektöre hem Arap, hem de Türk perspektifinden bakabiliyor. Kendisinin verdiği bilgilere göre, inşaat ve gayrimenkul sektörlerinde Arap yatırımcıya adeta “yolunacak tavuk” gözüyle bakılıyor. “Türklerin, Araplara onlarla sadece paraları olduğu için konuştuklarını hissettirmemeleri gerekiyor. Alıcının Arap olması fiyatın iki katına çıkacağı anlamına gelmiyor. Türkler bu algıyı bir türlü kıramadı” diyor Dağıstanlı.

Peki sıklıkla söylendiği gibi, Arap dünyasının İstanbul gayrimenkulüne muazzam ilgisi nasıl bir potansiyel barındırıyor? Dağıstanlı, cevaplıyor: “Türkiye’de satın almalarla ilgili bütçeniz nedir diye sorduğumuzda, çoğu ‘Bütçemiz açık’ cevabını veriyor. Bu, dehşet bir şey. Bunu söyleyenler Libyalılar ve Cezayirliler, Suudi Arabistanlılar ve Kuveytliler.” Beyrut’ta 2+1, orta yaşlı bir evin yarım milyon dolara satıldığını söyleyen Dağıstanlı, Arapların politik istikrarı düşük, çatışma ortamının süregeldiği ülkelerde el yakan fiyatlara ev satın almak istemediklerini söylüyor: “Bu rakama İstanbul’da istedikleri semtte istedikleri gibi yaşayacakları evleri satın alabiliyorlar. Arapların Türkiye yatırımı şu anda istenilen seviyede değil, buzdağının sadece görünen yüzü bu. Ortadoğu stabilize olmadığı müddetçe İstanbul’a gelmeye devam edecekler.”

Arap Baharı’ndan başlayan süreçle beraber Kuzey Afrika ve Ortadoğu’da oluk oluk akan kan, Suriye’deki iç savaşla doruk noktasına ulaşmış durumda. Dolayısıyla mevcut konjonktür nedeniyle, bölgede politik istikrardan bahsetmek çok güç. Bu kanlı tablo, Arapların İstanbul’a ilgisini artırıyor olabilir. Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, tam bu dönemde yürürlüğe giren Mütekabiliyet Yasası’nın Arapları cezbettiğini söylüyor ve devam ediyor: “Öyle ki, ülkemizdeki toplam satışlar içinde yaklaşık yüzde 15’e varan yabancıya satışın yüzde 23–25’ini Araplar oluşturuyor. Önümüzdeki iki yıl içinde bu oranın yüzde 40 artarak total yabancı satışının yüzde 35’ini oluşturacağını öngörüyoruz.” Erilkun’a göre, toplumsal ve siyasi kaoslarla sıkışan Arap sermayesinin akabileceği en güvenli liman Türkiye’de gayrimenkul. “Bu alanın kalbi de Türkiye nüfusunun yüzde 20’sini barındıran İstanbul” diyor Erilkun.

RE/MAX Türkiye Pazarlama Direktörü Gökhan Karahan’ın verdiği bilgilere göre, Türkiye’de yılda iki milyonun üzerinde tapu işlemi gerçekleşiyor. Bu rakam konut, ticari gayrimenkuller ve arsaları kapsıyor. Bunun 1 milyon 200 binini ise konut satışları oluşturuyor. Bu büyük rakam içinde yabancılara yapılan konut satışı 2015 yılında 2 bin civarında gerçekleşecek gibi görünüyor. Bir diğer ifadeyle, toplam konut satışları içerisinde yabancıların payı yalnızca yüzde 1,7. Araplar ise bu rakamın yarıya yakınını gerçekleştiriyor.

Karahan, önümüzdeki yılda ise yabancıya satışlarda yüzde 20 artış olacağını öngörüyor. “Araplar denildiği zaman daha ziyade Suudi Arabistan, Katar, Kuveyt ve Birleşik Arap Emirlikleri vatandaşları akla geliyor. Oysa 2015’te ülkemizde yapılan konut satışlarında Iraklılar, Arap ülkeleri içinde açık ara farkla en büyük paya sahipler” diye konuşuyor Karahan. Araplar denildiği zaman birlikte hareket eden, homojen bir grubun düşünülmemesi gerektiğinin altı çiziliyor. Karahan’ın verdiği bilgiye göre, Körfez ülkeleri vatandaşlarının bir bölümü işadamlarından oluşuyor; havaalanına yakın semtleri tercih ediyorlar. Fakat Iraklılar ise, Türkiye’yle olan iş ve aile bağlantılarının gerektirdiği şekilde farklı semtlerde alım yapıyorlar.

Öyle görülüyor ki İstanbul gayrimenkulü, alışılageldiğin aksine sadece Körfez Sermayesi değil, Kuzey Afrika ve Ortadoğulu Arapların da gözdesi haline gelmiş durumda. İstanbul’a ilgi gösteren Arapları sosyoekonomik olarak tek bir kümede incelemek çok da gerçekçi olmayabilir. Arapları hedefleyen gayrimenkul piyasasının, kayıt dışı bir şekilde ilerlediği, kendi içerisinde sektörleştiği görülüyor. Üstelik sektör, ne kadar pay aldıkları belli olmayan aracıların tahakkümünde ilerliyor. 2015 projeksiyonlarına göre, yabancılara konut satışı 5 milyar dolarlık girdi sağlayabilir; Körfez Sermayesi ise bu rakamın 1,5-2 milyar dolarını elinde tutuyor.

Sözün Özü: İstanbul gayrimenkulü, Arapların yoğun ilgisi altında; kendi içerisinde sektörleşen, kayıt dışılığa doğru yelken açan bu durum, pastadan pay almayı zorlaştırıyor.

Alaqaree.com Arap Ülkeleri İş Geliştirme Koordinatörü Sarah Dağıstanlı: “Araplara Türklerden daha yüksek fiyat veriliyor. Önümüzdeki yıl gayrimenkul satın alımlarında iki katına kadar yükseliş, ticari satın alımlarda ise üç-dört katı artış bekliyoruz. Araplarla daha samimi olmamız gerekiyor.”

RE/MAX Türkiye Pazarlama Direktörü Gökhan Karahan: “Araplar semtten ziyade projelere odaklanıyorlar. Fakat bu projelerin de kolay ulaşılabilir olması Körfez ülkelerinin vatandaşları için önemli. Büyük firmaların yaptığı konut projeleri her zaman daha fazla ilgi uyandırıyor.”

Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun: “Özellikle Emirgan-Yeniköy-Sarıyer üçgeni her zaman ilk tercihleri oldu. Ancak son dönemde ilgi gösterdikleri bir diğer bölge Büyükçekmece - Silivri hattı.”

İstanbul Emlak Komisyoncuları Esnaf Odası Başkanı Nizameddin Aşa: “Adam gelip bize de teklif ediyor, ‘Üstüne 50 bin dolar koyacaksınız’ diyor. Bunu yapıyorlar. Bazı müteahhitler buna okey diyor ama bazısı da demiyor. Genelde de bu kabul görüyor. 500 bin dolarsa evin fiyatı, 600 bin dolar deniyor Arap müşteriye. Aracılar 100 bin doları 50’şer bölüşüyorlar. Böyle bir sektör oluşmuş durumda.”