Mahfi Eğilmez: Konut fiyatları niçin eskisi kadar artmıyor?
Dr. Mahfi Eğilmez
Mevcut yüksek enflasyona karşın son dönemde konut fiyatları eskisi kadar artmaz oldu. Bunun nedeni nedir? Son günlerde çok sorulan sorulardan birisi de bu.
Konut fiyatlarında yaşanan çılgın artışın son dönemde yavaşlamasının birkaç nedeni var. Bunlardan ilki enflasyonun baz etkisiyle de olsa hız kesmiş olması. İkinci ve asıl önemli neden satışların düşmüş olması. Konut talebi, son birkaç ayda eski canlılığını yitirdi. Konut satışlarındaki gelişmeyi aşağıdaki grafikten izleyebiliriz.
Genellikle yılın son ayında satışlar artar o nedenle Aralık ayında bir sıçrama söz konusu olsa da izleyen iki ayda satışlardaki düşüş görülebiliyor. Eğilim çizgisi de düşüşü işaret ediyor. Normal koşullarda enflasyon yükselirse konut talebi düşer, fiyatlar da talep düşüklüğü nedeniyle enflasyon kadar hızlı yükselmez. Bizde normal koşullar geçerli değil. Faiz enflasyonun 30 puan altında olunca insanlar birikimlerini koruyabilmek için bankaya veya tahvile yatırmak yerine konuta yatırıyor. Bu tercih, konuta talebi ve dolayısıyla konut fiyatlarını artırıyor. Son dönemde mevduat faizlerinde yavaş yavaş artış başladı. Bu gelişme, konuta talebi azalttı ve fiyatlar da eskisi kadar artmaz oldu. Örneğin konut fiyatları 2022 yılının Ocak ayında yüzde 153 artmışken bu yılın Ocak ayında artış yüzde 59 oranında gerçekleşti. Bu gelişmeyi aşağıdaki grafikten izleyebiliriz.
Grafik, konut fiyatlarındaki asıl sıçramanın 2021’in ikinci yarısında başladığını gösteriyor. O zamana kadar TCMB’nin politika faizi enflasyonla aynı orandaydı (yüzde 19.) TCMB, o dönemde faiz indirimlerine başladı ve devam ederek politika faizini yüzde 8,5’e kadar indirdi. Bankalar da ister istemez bu indirime uydu ve tasarrufu olanlar için paradan kaçış başladı. Döviz alımı zorlaştırılınca geriye seçenek olarak borsa ve konut kaldı. Yüksek tasarrufu olanlar konut almaya ve paralarının satın alma gücünü o yolla korumaya yöneldi. Düşük tasarrufu olanlar da bankalardan konut kredisi alarak konut talebinde bulundu. Talep bu kadar artınca konut fiyatları da fırladı gitti. Geçtiğimiz birkaç ayda bankalar, mevduat müşterilerini kaybetmemek için yavaş yavaş faizleri artırmaya başladılar. Bu, yaklaşım değişikliği konut satışlarının düşmeye başlamasında önemli bir etki yarattı.
Mart sonu itibarıyla kur korumalı mevduatta faiz tavanı kaldırılınca mevduat faizlerinde ve tahvil faizlerinde de yükselme biraz daha hızlandı. Yukarıdaki grafikler henüz bu son değişimlerin yaşandığı ayları kapsamadığı için gelişimi tam olarak göstermiyor. Önümüzdeki aylarda faizlerin enflasyona yaklaşmaya devam ettiği her adımda hem konut satışlarındaki düşüşü hem de fiyat artışlarındaki gerilemeyi çok daha açık biçimde göreceğiz.
Türkiye, 2021 yılının ikinci yarısında büyüme modeli olarak faizi, enflasyonun çok altına düşürüp tüketimi körükleme yöntemini seçti. Bu model, yüksek enflasyon yaratarak bir yandan paradan kaçmaya yol açan öne çekilmiş talep, bir yandan da insanların ellerindeki varlıkların değerlerinin arttığını düşünmesine yol açan servet etkisiyle tüketimlerini artırmalarını ve bu yolla büyümenin yüksek kalmasını sağladı. Bu yaklaşım insanların zihninde bir yanılsama yarattı ve davranışlarını ona göre belirlemelerine yol açtı.