Prof. Dr. Ali Hepşen: Baraj puanının kalkmasıyla öğrenci sayısı artacak; konut fiyatları tırmanacak
Türkiye’de özellikle büyükşehirlerde konut fiyatları ve kiralarda yaşanan büyük artışları İstanbul Üniversitesi’nden Prof. Dr. Ali Hepşen, Radyo Sputnik’te Atilla Güner’le Akşam Postası’na değerlendirdi. Prof. Dr. Hepşen, “Konut fiyatları yükseliyor çünkü enflasyonist ortamda gayrimenkul en iyi yatırım aracı olarak görülüyor. Pandemi sonrası üniversiteler açıldı, baraj puanı da kalktı öğrencilerin konut talebi artacak bu da kiraları daha da artırabilir” dedi.
Gayrimenkulde yaşanan talebin 90'lı yıllara "geri dönüş" olarak niteleyen Hepşen "Mevduat getirilerinin çok daha aşağılarda kalması, diğer finansal getirilerin enflasyona kıyasla baktığımızda realde negatif getiri sağlamaları servet sahibini gayrimenkul tarafına itti" diye konuştu.
Gayrimenkule olan talebin artarak devam edeceğini ifade eden Hepşen "İlerleyen dönemlerde en yüksek gelire sahip yüzde 10 ya da yüzde 20’lik grup tasarruflarını daha yüksek miktarda gayrimenkulde değerlendirmeye devam edecekler" dedi.
Hepşen şu açıklamaları yaptı:
"1990’lı yıllardaki alışkanlıkları yeniden hatırladık. 90’lı yıllarda enflasyonist ortamda elde edilen kazançların nasıl değerlendirileceği sorunsalı vardı ve o dönemlerde gayrimenkul öne çıkan ürünlerden birisiydi. Gayrimenkul piyasası enflasyonist ortamlarda tasarruf sahibinin birikimlerini koruyan önemli bir unsur olarak değerlendirilmekteydi. Şu an o dönemlere geri döndük. Mevduat getirilerinin çok daha aşağılarda kalması, diğer finansal getirilerin enflasyona kıyasla baktığımızda realde negatif getiri sağlamaları servet sahibini gayrimenkul tarafına itti.
"Yüksek gelire sahip kesim tasarruflarını daha yüksek miktarda gayrimenkulde değerlendirecek"
Yaklaşık 3 ay önce yayına bağlandığımda, ‘ilk üç ay bitecek ve burada elde edilecek olan getiri yatırımcı açısından enflasyona karşı ne kadar koruyor ya da korumadığını yatırımcı değerlendirecek ve eğer enflasyon altı getiri elde ettiğini hissederse öncelikli alanı gayrimenkul’ demiştim. O söylediklerim bugün kapımızı çalıyor. İlerleyen dönemlerde en yüksek gelire sahip yüzde 10 ya da yüzde 20’lik grup tasarruflarını daha yüksek miktarda gayrimenkulde değerlendirmeye devam edecekler, daha fazla sayıda mülk edinimi gerçekleştirecekler ve geriye kalan yüzde 80’lik grup ise o yüzde 20’ye erişemediğimiz için ya kiracı olarak onların mülklerinde yaşamaya devam edeceğiz ya da miras yöntemiyle gayrimenkul kalmış ise onu olabildiğince sıkı bir şekilde elde tutmaya devam edeceğiz.
"Konut kredisi ile konut almak hayal"
Konut satın alma gücü genel anlamda kişilerin özellikle mülk alımlarında konut kredisi kullanmalarına bağlı olarak ödedikleri taksitle, bu taksitle geliri içerisindeki payı karşılaştırıyor. Tüketici güven endeksinde olduğu gibi buradaki oran yüzün üzerindeyse biz bunu şu şekilde yorumluyoruz, tüketici konut kredisi kullanarak bugünkü koşullarda rahatlıkla konuta erişebilir eğer yüzün altındaysa da erişemez’ şeklinde değerlendiriyoruz. Yaptığımız son ölçümlerde endeks göstergesi 76 puan olduğunu gözlemliyoruz. 2021 ayının Aralık ayına kıyasla hane halkının konut kredisi kullanarak yüzde 7 oranında, geçen yılın aynı ayına göre ise yüzde 27 oranında kredi kullanarak edinimini söyleyebiliriz. Kredi faizleri 4 aydır değişmiyor fakat Eylül ayından itibaren fiyatların artması beraberinde konut kredisi kullanarak mülk alan kişilerin ödediği taksitlerin kendi gelirleri içerisinde çok daha yüksek pay almalarına neden oldu. Hane halkı net harcanabilir gelirinin yüzde 44’ünü eğer kredi kullanmak istiyorsa 10 yıllık kredi taksitlerine ayırmak zorunda. Geriye kalan miktarla da kendi yaşamsal giderlerini ödeyebilmek zorunda kalacak.
"Bu sene öğrenci sayısı yüzde 25 daha fazla"
Pandemiden dolayı hane halkı şehir dışına çıktı ve üniversitelerin de dersleri online eğitime çevirmesiyle şehirler boşalmıştı. 2019-20-21 yılları Türkiye’yi geçmişle kıyasladığımız zaman konut üretiminin arzının yeni ruhsat alımında nispeten çok daha zayıf kaldığı bir dönemi karşımıza getirdi. Talebin olmadığı bir denge dönemi yaşadık. Üniversitelerin yeniden fiziki olarak açılmaları şehri boşaltan kişilerin tekrardan geri dönmesine neden oluyor. Eylül ayından itibaren kiraların artmasının bir sebebi bu. 2019-20-21 yıllarında İstanbul Beşiktaş’ta yeni alınan ruhsat sayısı bin adetin altında. Yeni alınan ruhsatlar daha çok kentsel dönüşümün yoğun olduğu örneğin Kadıköy, Küçükçekmece, Tuzla ve Esenyurt. Şehre geri dönüşlerle birlikte önce kiralar sonrasında kur artışıyla birlikte artan maliyetler nedeniyle fiyatlar yükseliş eğilimine girdi. 2020-2021 Yıllarında alınan az sayıdaki ruhsatın önümüzdeki iki yıl içerisinde inşaata dönmesi gerekiyor ki dönecek olan ürün çok az. Üniversitelerde geçen sene 194 bin kontenjan boş kalmıştı. Şimdi barajı kaldırdık. Bu sene hem boş kontenjan sayısı belki de kalmayacak ama bu sene gelen giren öğrenci sayısı geçen seneye göre yüzde 25 daha fazla."