Vatandaşa iyi, emlakçıya kötü haber: Komisyon bedelleri düşüyor
Gümrük ve Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Yönetmelik Taslağı’na ilişkin yaptığı açıklamaya göre emlakçıların alacağı komisyon düşecek. Taslak mevcut şekli ile kabul edilirse emlakçılar alım-satımda satış bedelinin yüzde 3’ünden, kiralamada da 1 aylık kiradan fazla ücret talep edemeyecek. Yeni taslağa göre vatandaşın cebinden ev alıp kiralarken daha az para çıkacak.
Peki mevcutta durum nasıl, kim ne kadar hizmet bedeli talep ediyor?
Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre bünyesinde 1.500 kurumsal gayrimenkul danışmanı barındıran Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş’ın verdiği bilgiye göre bir gayrimenkulün satışında emlakçıya satıcı ve alıcı ayrı ayrı yüzde 3 komisyon ödüyor. Buna bir de KDV ilave ediliyor. Kiralamada ise yıllık kira bedelinin yüzde 12’si talep ediliyor. Taslak yasalaşırsa hizmet bedelleri ciddi ölçüde düşecek. Vatandaş ev alırken, satarken, ya da ev kiralarken daha uygun bedel ödeyecek. Emlak danışmaları ise taslağın yasalaşması halinde özellikle kurumsal firmaların kepenk indirmek zorunda kalacağını söylüyor.
"Ofisler ayakta kalamz"
Taş, emlak ofislerinin yaşayacağı gelir kaybını örneklerle şöyle açıklıyor:
“Şu an 500 bin TL’lik bir evin satışında emlakçıya satıcı 17 bin 700 TL ödüyor. Alıcı da aynı rakamı ödüyor. Toplamda rakam 35 bin 400 TL. Emlakçı elde ettiği bu paranın yüzde 20’sini de kurumlar vergisi olarak yine devlete ödüyor. Satışların yüzde 75’inde alıcıyı ayrı, satıcıyı ayrı emlakçılar temsil ettiği için rakamı aslında 15 bin TL artı KDV olarak düşünmek daha doğru olur. Bu anlamda 500 bin TL’lik ev bizim aracılığımızla satıldığında, bunun yüzde 9’u isim hakkı olarak asıl markaya ödeniyor. Bu da 1.350 TL. Geriye 13 bin 650 TL kalıyor. Bunun yarısını ofis yarısını da emlak danışmanı alıyor. Yani emlak danışmanı bir satıştan aslında 6 bin 825 lira kazanıyor ve yılda ortalama 3 satış yapıyor. Yani şu anda yıllık kazancı ortalama 18 bin 500 lira. Taslağa göre örneklediğimiz kazanç en iyi ihtimalle yarıya düşürüldüğünde ofisin işletme maliyetleri, danışmanın pazarlama ve tanıtım maliyetleri direkt kesilmiş olacak. Bu rakamlarla sektöre nitelikli insan kazandırmayı bırakın, nitelikli insanların sektörden çıkması sonucu doğar. Hiç kimse maliyetini bile çıkaracağı kazanç elde edemez, emlak ofisleri, master franschiseları kapatır ve nitelikli danışmanlar da bu işi bırakır ve durum neredeyse sektörün yok olmasına kadar gider.”
"Kira geliri de düşüyor"
Halihazırda yıllık 30 bin liraya kiralanan bir gayrimenkulde emlak danışmanına, yıllık kiralama bedelinin yüzde 12’si değerinde ödeme yapıldığını ve bunun da 3 bin 600 lira olduğunu belirten Taş, “Bu rakam aylık kiranın da yüzde 1.44’üne denk geliyor. Taslakta ise emlak danışmanına bir aylık kira bedeli ödenmesi şart koşuluyor. Bu da yıllık 30 bin TL’lik bir kiralama için 2 bin 500 TL anlamına geliyor. Alıcı ve satıcı ayrı emlak ofisi ise bu kazançta ikiye bölünür, 1.250 liraya düşer. 625 lira ofise, çeyrek kira 625 lira emlak danışmanına kalmış oluyor. Bu durumda gayrimenkul danışmanı burayı kiralamaktan veya başka bir emlak firmasına portföyü paylaşmaktan vazgeçecektir. Bu da kiralama sürelerinde gecikmelere sebep olur” diyor. Emlak ofislerinde bir marka zincirine kayıtlı olmayan ofislerde ise tablo değişiyor. Markalara isim hakkı ödeme yükümlülüğü olmayan ofislerin giderlerinin marka ofislere kıyasla yaklaşık yüzde 30 daha az olduğu belirtiliyor.
"Kalifiyeli eleman kalmaz"
Era Gayrimenkul Türkiye Genel Müdürü Özhan Atalay, da yüzde 6 altında bir oranın emlak ofislerinin ayakta kalması için yeterli olmayacağına dikkat çekiyor ve şunları söylüyor; “Türkiye’de birçok ilde manav ve kasap da emlakçılık yapıyor. Bu taslak sektöre nitelikli insan katayım derken aslında nitelikli iş yapan emlak ofislerini zor sokuyor. Türkiye’de yaklaşık kurumsal çalışan 30 bin emlak danışmanı var. O kişiler 3 ayda, 6 ayda yaptıkları satışla ayakta kalmaya çalışırken, bu taslaktaki rakamlarla çalışması mümkün değil. Yapılan düzenleme bu haliyle hayata geçerse, kalifiye, eğitimli danışmanlar sektörden çıkmak zorunda kalır. Bizim işimiz kolay kazanç gibi görünüyor. Bi alıcı ‘bana evi gösterdi şu kadar kazandı’ diyor. Oysa bilmiyor ki o evi gösterdiğimiz belki de 100’üncü kişi.”
"90 bin ofis yasal değil"
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa is başka bir soruna değindi. Komisyon bedelleri konusunda uzlaşma sağlanacağını söyleyen Aşa, asıl sorunun illegal çalışanlar olduğuna dikkat çekti. İstanbul’da kayıtlı 10 bin emlak ofisi olduğunu ama toplamda 100 bini aşkın emlak ofisi bulunduğunu belirten Aşa, “Kapıcı, bakkal hepsi emlakçılık yapıyor. Bu kişiler hem kayıtdışı ekonomi yaratıyor, hem de vatandaşı kandırıyor. Taslakta taşınmaz ticareti yetki belgesiz yapılamayacak deniyor ama gerçekçi bir yaptırım yok” diyor.
Öte yandan yeni taslağa göre işletmeyi temsile yetkili kişilerden birinin en az lise mezunu olması, mesleki yeterlilik belgesine veya emlak yönetimine ilişkin ön lisans diplomasına sahip olması koşulu aranacak. Emlakçıda pazarlama ve satış personeli olarak çalışabilmek için emlak ve emlak yönetimine ilişkin ön lisans veya lisans diploması gerekecek. Diploması olmayanların ise mesleki yeterlilik belgesine-sahip olması istenecek. Aşa, emlak danışmanlığı için henüz bu belgenin altyapısı olmadığını, olmayan bir altyapının taslağa konulduğunu söylüyor.
Adıyaman ile İstanbul aynı olmaz!
Alışveriş merkezlerine danışmanlık veren Alkaş Yönetim Kurulu Başkanı Avi Alkaş da taslağın açıklanan şekli ile çıkması durumunda zaten zor durumda olan perakende sektörünün daha da zorlanacağını söylüyor. Alışveriş merkezlerinde komisyonların işin ticari boyutuna göre değiştiğini belirten Alkaş, “Bu tür kısıtlamalar doğru değil. Adıyaman ve Van’da bir ticari birim kiralamak ile İstanbul’da kiralamak aynı iş değil. Alınan komisyon işin büyülüğüne zorluğuna ve koşullara göre belirlenmeli” dedi.