Kira artışı akıl almaz bir noktaya gelmiş durumda. İstanbul’da geçen yıla göre yüzde 50 artış, neredeyse standart. Kiraların yüzde 70, yüzde 100 arttığı yerler var. Hem de çok sayıda.
Buna rağmen Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) kiraların son bir yılda yüzde 11 arttığını açıkladı. Devletin istatistik kurumu değil, Rockefeller için hazırlanan ve dünyayı toz pembe gösteren gazete adeta…
Kiralardaki astronomik artışın nedeni ne? Bu soruyu emlak ilanları sitesi Emlakjet Genel Müdürü Tolga İdikat’a sordum. İdikat, iki ana neden olduğunu söylüyor:
1) Konut fiyatlarındaki astronomik artış nedeniyle insanların ev almak yerine kiralamayı tercih etmesi.
2) Üniversitelerin açılmasıyla öğrencilerin kiralık aramaya başlaması.
Pandemi nedeniyle geçen yıl kiralık piyasasından çekilen üniversiteliler bu yaz olanca ağırlıklarıyla geri döndü. Nitekim Ağustos’ta Emlakjet’te gayrimenkul aramalarında yüzde 36 artış gerçekleşmiş. 18-24 yaş segmentindeki artış oranı yüzde 48’i bulmuş.
Daha önemlisi, aramaların satılıktan kiralığa kayması. İdikat, “Normalde bizim verilerimize göre emlak aramalarının yüzde 64’ü satılık, yüzde 36’sı kiralık yönündedir. Son iki-üç ayda bu rakam yüzde 50-50’ye geldi” diyor.
Öğrencilerin geri dönüşü özellikle üniversitelerin yoğunlaştığı semtlerde kiraların katlanmasına yol açtı. Emlakjet verilerine göre kira artışı Beşiktaş’ta yılda yüzde 229’u, Sarıyer’de yüzde 186’yı, Kadıköy’de yüzde 125’i, Üsküdar’da yüzde 131’i buldu.
Kiralardaki astronomik artışın ikinci sebebi, çalışanların gelirlerinin artık ev almaya yetmemesi. Çünkü, a) Konut fiyatları çalışarak alınabilecek seviyenin çok üstüne çıktı. b) Faizler yükselince krediyle ev alma imkânı ortadan kalktı.
Konut fiyatlarını artıran bu dinamikler etkisini sürdürdükçe kiralar da artmaya devam edecek. Tolga İdikat’ı dinleyelim:
“Kısa vadede konut kredisi faizlerinde düşüş mümkün görünmüyor. Çünkü enflasyon yükseliyor. Merkez Bankası Başkanı daha önce ‘Faiz enflasyonun üzerinde kalacak’ dediğine göre kredi faizlerinde düşüş zor. Öbür yandan konut arzında ciddi bir sıkıntı var. Pandemi ve inşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle son bir buçuk yılda yeni proje sayısı çok azaldı. İnşaat girdi maliyetleri de bu arada yüzde 50-60 oranında arttı.
Arz yerinde sayarken talep artmaya devam ediyor. Üç sene içinde nüfusa 5 milyon kişi daha eklenecek. Haneler de küçülüyor. Hane halkı büyüklüğü ortalama 4 kişiden 3.3’e düştü. Mesela üniversite öğrencilerinin yüzde 74’ü, ‘Arkadaşlarımla veya yalnız ev tutmak istiyorum’ diyor. Aileleriyle oturmak isteyenlerin oranı sadece yüzde 15… Bu arada evlenme yaşı büyüyor, boşanmalar artıyor. Ayrıca malum, pandemi nedeniyle bahçeli, balkonlu ev talebi de ortaya çıktı. Yani her şey talebi artırıyor ama arz tarafı sabit kalıyor. Eğer arz ve talep dengesi oturmazsa, ki bence önümüzdeki bir-bir buçuk yıl içinde oturması çok zor, fiyat artışlarının en az 18 ay daha sürmesini bekleyebiliriz. Çünkü şu anda yapılan yeni konutların son tüketiciye sunulması 18-24 ay alır.”
İdikat’ın anlattığı dinamiğin iki etkisi olacak. Her şeyden insanlar daha ucuz olduğu için ikinci eli tercih etmeye devam edecek. Konut alamayanlar da kiralağı yönelecek. Bu da dönüp dolaşıp kiraları daha da artıracak.
Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi Türkiye genelinde ortalama fiyat artışının yüzde 29’a ulaştığını gösteriyor. Tolga İdikat, önümüzdeki dönemde yüzde 45-50 oranında artış daha bekliyor:
“Emlak Konut projelerinde metrekare fiyatları 15 bin liralara geldi. İkinci elde İstanbul’da metrekare fiyatı 10 bin lira civarında. Benim öngörüm, önümüzdeki 18 aylık periyotta fiyatların yüzde 45-50 daha artacağı yönünde. Tabii mevcut makroekonomik ortam ve pandemi koşularının değişmemesi şartıyla…”
