Değerli okurlar, 1 Nisan 2022 tarihinden geçerli olmak üzere, konut teslimlerine ilişkin KDV uygulamasında köklü değişiklikler yapıldığını daha önce yazmıştım.
Konut KDV oranında yapılan değişiklikler neler?
Değişiklikten önce net alanı;
- 150 metrekareye kadar olan konutlar için KDV oranı,
-Büyükşehir statüsünde olmayan yerlerde yüzde 1,
- Büyükşehirlerde ise inşaatın sınıfına ve arsanın emlak vergisi değerine göre yüzde 1, yüzde 8 veya yüzde 18,
- 150 m2'yi aşanlarda ise yüzde 18 olarak uygulanıyordu.
Yapılan değişiklikle, konutlarda KDV’nin kademeli olarak hesaplanması uygulamasına geçildi. Buna göre, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren konutların net alanının 150 m2'ye kadar olan kısmı için yüzde 8, bunu aşan kısım için ise yüzde 18 oranında KDV hesaplanıyor (Kararın 1 ve 9 uncu maddesi). Artık konutun bulunduğu yere, kalitesine ve emlak vergisi değerine bakılmıyor.
Benzer değişiklik, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan konutlar için de yapıldı. 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren, riskli konutların net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmı için yüzde 1, aşan kısım için yüzde 18 KDV hesaplanıyor (Kararın 4 ve 9 uncu maddesi).
KDV oran indirimlerine ilişkin 5359 sayılı Cumhurbaşkanın Kararının 10 uncu maddesinde, bu Kararın yürürlük tarihinden (1 Nisan 2022’den önce) önce yapı ruhsatı alınmış projeler kapsamında inşa edilen konutlar için Kararın 1 ve 4 üncü maddelerinde kaldırılan veya değiştirilen hükümlerin uygulanmasına devam edileceği düzenlendi.
Bu nedenle, 1/4/2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış projelerde, ilke olarak, KDV oranlarına ilişkin eski hükümler uygulanmaya devam edilecek. Böylece eskiden avantajlı oran uygulama hakkı elde edilen konutlar için müktesep haklar korunmuş olacak.
Hukuka uygun bu düzenleme gerçekten olumlu, ancak Maliye 41 seri numaralı tebliğde yaptığı yorumla eski ruhsatı olan konutlarda kademeli vergi uygulatmıyor. Yani Maliyenin görüşüne göre, yapı ruhsatı 1 Nisan 2022 tarihinden önce alınmış projelerde konutun net alanı 150 metrekareyi aşıyorsa, sadece aşan kısma değil tamamına yüzde 18 oranının uygulanması gerekiyor.
Bu yaklaşımın hatalı olduğunu ve bazı durumlarda mükellef haklarını ihlal ettiğini düşünüyorum. 5359 sayılı Cumhurbaşkanın Kararının 10 uncu maddesi, mükelleflerin değişiklikten önce sağlamış oldukları avantajı korumalarını amaçlıyor/sağlıyor. Bu düzenleme mükellef aleyhine bir vergi uygulamasının dayanağı olamaz.
Bu nedenle eski ruhsatlara göre yeni oranların daha yüksek olduğu hallerde daha yüksek olan yeni oranların değil, daha düşük olan eski oranların uygulanması gerekir. Yapılan düzenlemeyi bu şekilde okumak gerekir. Yasallık ilkesinin gereği budur.
Diğer taraftan konutların net alanının 150 m2'ye kadar olan kısmı için yüzde 1 veya yüzde 8 KDV hesaplanmasını öngören 9 uncu madde, eski - yeni ruhsat ayırımı yapılmaksızın 1 Nisan 2022 tarihinde yürürlüğe girdi. Kararın 10’uncu maddesinde eski ruhsatlara yönelik düzenlemede 9’uncu maddeye yer verilmedi. Ayrıca eski ruhsatı olan konutlar için kademeli vergilendirme yapılmayacağına ilişkin bir düzenleme yapılmadı.
Bu nedenle eski projelerde de kademeli vergi hesaplanması gerekir.
Tebliğin ilgili bölümlerinin dava konusu edilmesi halinde iptal olasılığını yüksek görüyorum.
Ayrıca Kararda, dolayısıyla Tebliğde, eski ruhsatlara ilişkin uygulamanın nasıl yürütüleceği de açık bir şekilde belirlenmiş değil. Eski ruhsatlarla inşa edilen projeler kapsamında ilk teslimden sonraki tüm aşamalarda da eski oranların ve eski hesaplama yönteminin uygulanacağı konusu kararda net değil. Eğer sonsuza kadar eski oranlar ve eski kademeli olmayan hesap yöntemi uygulanacaksa, müteahhitten sonraki aşamalarda bu takip nasıl yapılacak?
Bence konutun inşa edildikten sonraki ilk aşama için eski oranlar geçerli olmalı, ancak sonraki aşamalarda teslim anındaki kurallar geçerli olmalıdır. Aksi düşünülüyorsa, bu takibin nasıl yapılacağı kanunla açıklığa kavuşturulmalıdır. Sadeleştirme bunu gerektirir.
Konutu sonraki aşamalarda satın alanların, etkili olmayacakları geçmiş uygulamalar nedeniyle farklı (daha yüksek) KDV uygulamasına muhatap olmalarının arzu edilen bir sonuç olmadığını düşünüyorum.
