Son günlerde medyada pek çok haber görüyoruz “kiralar uçtu, kiralık ev bulunamıyor, emlakçılar şaşkın, vatandaşlar mağdur” diye. Evet, her yıl Eylül ayı ile birlikte duyduğumuz, gördüğümüz bir tablo denebilir. Ama sanırım bu yıl durum biraz daha farklı. Çünkü bu yıl hem yaşanan sıkıntı önceki eylüllerden büyük, hem de sıkıntının kaynağı daha farklı. Elbette, bu yıl önceki eylüllerdeki sebeplere ilaveten yaşanan büyük bir pandemi ortamı tabloyu farklılaştırıyor.
Pandemi, hayatın her alanını olduğu gibi konut sektörünü de olumsuz etkiledi. Dengeler orada da alt üst oldu, hoş dengenin ne kadar sağlıklı olduğu da tartışılır. Pandemi nedeniyle uzun süre kapalı kalan okulların, üniversitelerin yüz yüze eğitime açılıyor olmasının etkilediği bir taleple birlikte kiralar uçuşa geçti. Öğrencilerin ev bulma zorunlulukları ev sahiplerinin elini güçlendirirken, buna bir de 1 yıldan fazladır evleri boş kalan ev sahiplerinin o dönemin acısını çıkarma isteği de eklenince kiralar uçuşa geçti. Kimi ev sahibi bu konjoktürü fırsat bilip istediği kirayı artırırken, kimi ev sahibi de aldığı kirayla evin kredisini ödediği ve son 1 yıldır bunu yapamadığı için bu dönemi iyi değerlendirmek, yüksek fiyattan kiralamak istiyor evini.
Ama kanımca kiraların bu kadar artmasının arkasında öğrenci talebinin yanında bir sebep daha var; konut fiyatlarının aşırı yükselmesi. Evet, yüksek konut fiyatları nedeniyle ev alamayan, ev alma planını erteleyen vatandaşlar kiralamayı tercih ediyor bu dönem. Birinci grup zaten bu fiyatlardan ev alamayacak olan, geliri ve tasarrufu ev fiyatlarındaki artışın belki yarısı oranında bile artmayan ve çoğunluğu oluşturan vatandaşlar. Bu vatandaşlarımız için ev almak gerçekten büyük bir hayal olmaktan imkânsıza doğru gidiyor ne yazık ki. Haliyle bu vatandaşlar kiralamaya yöneliyor, talep arttığı için de kiralar yükseliyor. Diğer ve azınlıkta olan grup ise ev fiyatlarındaki artış nedeniyle ev almaktan –en azından- şimdilik vazgeçip dengelerin yerine oturmasını bir süre bekleyip görmek istiyor. Pandemi ortamının getirdiği toz bulut içinde uçuk fiyatlardan ev almak yerine kiralamaya yöneliyor. Kiralamaya talep artıyor, kiralar artıyor haliyle.
Gerek öğrenci talebi, gerekse de ev alamayan/ev almayan vatandaşların talebi ile kiralar uçuşa geçti. İyi de bunun bir de arz yönü yok mu dediğinizi duyar gibiyim. Öyle ya, bir malın talep yönü kadar arz yönü de var. Talebi artan ürünün arzı da varsa sorun olmaz, fiyatlar artmaz diyebilirsiniz ki haklısınız.
Bakınız bugün Türkiye’de konut stoğu 1,5 milyon adeti geçmiş durumda. Yani 1,5 milyondan fazla sayıda ev yapılmış, hazır ve satılmayı bekliyor. İşin ilginci milyonlarca vatandaşımız da ev almayı istiyor.
Peki sorun ne?
Sorun çok açık: Konut sektöründe yanlış arz politikası.
Konut üretiminde sorun var. Müteahhitler vatandaşların ihtiyacına göre, alım gücüne göre değil kendi tercihleri ve kâr maksimizasyon amaçlarına yönelik olarak konut üretiyor. Ne yazık ki, vatandaşların alım gücünü ve bölgesel koşulları dikkate almayan bir üretim süreci sonunda da yapılan konutlar öylece elde kalıyor işte.
Bugün konut sektöründe müteahhitler arza ve stoğa çalışmakta, hesapsız ve plansız olarak inşa edilen konutlar elde kalmaktadır.
Oysa Türkiye inşaatçılar için cazip bir ülke. Kalabalık nüfus, gayrimenkule olan düşkünlük gibi özellikleri ile müteahhitlerin istediği bir ortama sahip Türkiye. Nitekim ülkemizde gayet belirgin bir konut ihtiyacı da var. Ama buraya dikkat edelim, konut ihtiyacı. Konut talebi değil. Maalesef konut ihtiyacı konut talebine dönüşmüyor, dönüşemiyor ülkemizde. Zira ihtiyaç satın alma gücü de varsa talebe dönüşür. Temel iktisat gerçekliğidir bu.
Benim bir mala ihtiyacım var ama param yok, o malı talep edemem. Veya konut sektöründen örnek verelim. Diyelim ki benim konut ihtiyacım var ve bütçem 300 bin, ama evler 500 bin TL’den başlıyorsa ben ev alamam. Yani konut talebi konut arzı ile buluşamaz. Çünkü 300 bin TL’lik bir ev iş görüyor ve güç buna yetiyorken müteahhit aynı müşteriye 500 bin TL’lik konut sunuyor. Sonuçta hem vatandaşın ev alma hayali başka bahara kalıyor, hem de o konut elde kalıyor. Vatandaş mutsuz ve kira altında yaşamaya mahkum olurken, ürettiği malı elde kalan müteahhit de finansal olarak zorlanıyor ve çoğu zaman da iflasa sürükleniyor.
Müteahhitler, kendi dışında gelişen en büyük problemleri de fahiş şekilde artan inşaat maliyetlerini gerekçe gösteriyor. Müteahhitlerin bu sıkıntısını yazılarımda rakamları ile ortaya koymuştum. Evet, son bir yılda çimento fiyatları yüzde 150, demir çelik fiyatları yüzde 103 dolayında artmış. Bu maliyet artışlarının konut fiyatlarına yansıdığı gerçek, ancak bir miktarda abartı var.
Müteahhitlerin yaşadığı bu maliyet sorununu en fazla işleyen, en fazla yazan kişi olarak şunu belirtmeliyim ki, konut sektöründe maliyet artışları bir sorundur ama asıl sorun kesinlikle konut üretim politikasındaki yanlış tercihler ve konut arzındaki çarpıklıktır. Konut stoğunun geldiği yer başka türlü açıklanamaz. Nitekim inşaat maliyetlerindeki artışın daha ılımlı seyrettiği yıllarda da konut sektöründe aynı sorunlar yaşanmış, inşa edilen onca ev satılmayı beklemişti. Dolayısıyla konjoktürel sorun olarak inşaat maliyet artışları yerine yapısal sorun olan konut arz sürecine eğilmek gerekiyor artık.
Konut sektöründeki bu yapısal sorunu, arz talep arasındaki bu çarpıklığı aşmanın vakti geldi hatta geçti de çoktan. En az inşaat maliyetleri kadar, hatta ondan daha fazla buna, konut sektöründeki çarpıklığa mesai harcamalıdır müteahhitler.
İnşaat sektörünün bir an önce Devletin kurumlarından da destek ve yardım alarak, onlarla işbirliği halinde Türkiye’de konut ihtiyacının kapsamlı bir analizini yapması ve bundan sonraki konut üretim sürecini ona göre planlaması hem kendileri için hem Türkiye ekonomisi için acil bir zorunluluktur.
Ev kiralarının bu denli yüksek olması, öğrencileri ve diğer kiracıları sıkıntıya soktuğu bir gerçek. Ev ihtiyacı olan bu durumda ne yapar? İstemeye istemeye yüksek fiyatla evi kiralar ama bir süre sonra bu yüksek kiraları ödeyemez. Dolayısıyla ev sahibi ve kiracı arasında hukuk savaşı ve tahliye davaları başlar. Bu durumda evini yüksek fiyatla kiraya veren ev sahibi, bir süre kira alamayacak olması onu sıkıntıya sokar. Onun için ev sahipleri yüksek kiradan ziyade, tahsil edebileceği makul bir kira istemesi daha doğru olur.
Dimyat’a pirince giderken evdeki bulgurdan olmayın.
*Prof. Dr. Aydın AyaydınRekabet Kurumu Kurucu Başkanı
